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12月27日，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）CEO林峰發(fā)文稱，中國地產(chǎn)行業(yè)誕生以來，從沒有這樣的風(fēng)雨飄搖、黑云壓城；近幾個(gè)月來，如同魷魚游戲，每一周都有一兩家開發(fā)商轟然倒下，行業(yè)陷入一個(gè)股債雙殺的螺旋式下降過程。

對(duì)于近期多個(gè)政府部門表態(tài)要維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，林峰表示，很多人樂觀地認(rèn)為是否政策轉(zhuǎn)向了，地產(chǎn)春天又要來了；要放棄幻想，地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入青銅時(shí)代，是一個(gè)冰河期與寒武紀(jì)，不會(huì)再有春暖花開，要做好漫長冬天的準(zhǔn)備。

“放棄幻想，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿”

林峰在文章中稱，房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向從來沒變，堅(jiān)持房住不炒、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)決降杠桿。近期政策的部分變化僅是微調(diào)，防止過急過快，造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于市場預(yù)期，林峰認(rèn)為，“市場恢復(fù)還需要時(shí)間和耐心。目前各金融機(jī)構(gòu)和市場客戶都還在觀望，如果明年3月份觸底，6月份恢復(fù)常態(tài)，都已是比較樂觀?！?/p>

近期多家房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，林峰稱，倒下的企業(yè)有個(gè)共性，都是近年發(fā)展快速，負(fù)債率比較高的民營頭部房企。這一輪國企、外企和小型房企反而相對(duì)安全，三道紅線如同興奮劑檢測，小型房企由于沒有進(jìn)主賽場，之前也借不到太多錢，反而安全。

對(duì)于房企，林峰稱，放棄幻想，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿；未來優(yōu)秀房企的負(fù)債率可能不是70%，而是30%。

“沒有倒閉的行業(yè)，只有倒閉的企業(yè)”

盡管現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)苦難，林峰仍然認(rèn)為，行業(yè)健康，前方還有曙光，房地產(chǎn)行業(yè)還是有未來。

對(duì)于原因，林峰提到，中國的城市化率離發(fā)達(dá)國家還有近20%的差距，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速仍然是全球第一梯隊(duì)，未來十幾年，房地產(chǎn)的十幾萬億的體量仍然可以維持。

林峰表示，哪怕城市化完成，進(jìn)入穩(wěn)定的成熟市場，如同美國和日本，也有每人每年一平方米的建設(shè)量，按人均30平方米，30年更新一次計(jì)算，中國穩(wěn)定期每年10億平米建設(shè)量總是有的，仍然是個(gè)大海。

林峰認(rèn)為，“沒有倒閉的行業(yè)，只有倒閉的企業(yè)，曙光將再現(xiàn)，要保持信心?！?/p>

“盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅”

談及如何重塑信心，林峰稱，“讓市場正常流動(dòng)起來”。其同時(shí)建議取消二手房指導(dǎo)價(jià)，降低首套房的首付比例，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅等建議。

1.支持二手房正常交易：

保證二手房市場，既是部分首置和首改客戶的正常需求，又是穩(wěn)定一手房正常交易量的重要因素。希望保障購買二手房的按揭支持，同時(shí)建議取消二手房指導(dǎo)價(jià)，購房者個(gè)體之間，應(yīng)遵循市場定價(jià)。二手房價(jià)控制的核心是市場預(yù)期，最大的預(yù)期來自于地價(jià)的上漲。

2.支持剛需首套購房：

首套無論從實(shí)際需求還是政策導(dǎo)向上，都應(yīng)該支持，建議降低首套購房的首付成數(shù)與按揭利率，減輕其負(fù)擔(dān)。

3.項(xiàng)目監(jiān)管有序分類：

建議住建部統(tǒng)一規(guī)定監(jiān)管規(guī)則，地方政府參照?qǐng)?zhí)行，不要額外加碼。但可以根據(jù)企業(yè)投入金額和信用等級(jí)分類管理，回收現(xiàn)金不能超過投入金額，可以用銀行保函替代項(xiàng)目監(jiān)管資金。既保證安全，又恢復(fù)行業(yè)部分流動(dòng)性。

4.資金投放盡量均衡：

一是總量均衡，結(jié)合三年降杠桿的大目標(biāo)，保障年度投放量，不過快下降；二是企業(yè)均衡，在國企和民企之間，按照存量的比例，分類均衡投放，避免旱澇失衡；三是區(qū)域均衡，對(duì)東北、西南、西北等經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)區(qū)域，也鼓勵(lì)適度投放些開發(fā)貸與按揭。

5.集中供地全年一次公示：

從年初就公示城市總供地計(jì)劃、三批次時(shí)間，年內(nèi)確保全部供出。底價(jià)不應(yīng)該每次調(diào)升，起拍價(jià)建議略低于上一年成交均價(jià)。限價(jià)透明，直接在文件上明確，不限價(jià)也說明清楚，控制好預(yù)期。

6.成立市場平準(zhǔn)基金：

日本地產(chǎn)崩盤時(shí)，政府出面成立了平準(zhǔn)基金，專項(xiàng)用于收購項(xiàng)目和資產(chǎn)，化解債務(wù)危機(jī)，維護(hù)資本市場信心，然后通過資產(chǎn)管理公司處置或REITS退出。中央可以牽頭大型國資地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立，針對(duì)危機(jī)企業(yè)的項(xiàng)目資產(chǎn)和海外美元債收購。

7.盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅：

房地產(chǎn)稅是最好用的長效機(jī)制，全部人都有預(yù)期一定會(huì)出臺(tái)，不如早點(diǎn)讓靴子落地。只要稅率可接受，一能增加地方稅收，二能通過差額稅率，實(shí)現(xiàn)定向征收。差額稅率出臺(tái)后，其實(shí)可以取消掉短期限購限貸等政策，甚至可以有10％-20%的土地出讓時(shí)不限售價(jià)，讓市場的歸市場，保障的歸保障。