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此前4月28日,中梁控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中梁控股”)也發(fā)布公告稱,為改善公司整體財務(wù)狀況,擬推動公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進(jìn)行交換展期,預(yù)期兩筆就債券實際平均展期期限為1.4年。此外,中梁控股還指出,一筆將于2022年8月到期的私募美元債,存量規(guī)模1.5億美元,已于4月26日簽訂“再融資貸款” 協(xié)議,展期至2023年。

實際上,自2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生劇烈變化,行業(yè)整體銷售情況下滑,境外融資功能喪失,境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下,民營房企面臨整體流動性壓力,為了化解流動性風(fēng)險,不少房企尋求債券展期,以時間換空間。

在一位機(jī)構(gòu)分析師看來,目前的行業(yè)形勢下,不少房企尋求債務(wù)展期是一種無奈之舉,但也是當(dāng)下房企平衡到期債務(wù)和穩(wěn)定經(jīng)營的最佳選擇,應(yīng)理性看待。

20家房企超35筆債券展期

2021年,房地產(chǎn)行業(yè)面臨了超萬億元的償債規(guī)模壓力。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計到期債務(wù)約9603億元,雖然同比下降約25%,但嘗債規(guī)模仍處于高位。在此背景下,推動臨期債券展期已成為眾多房企應(yīng)對債務(wù)壓力的首要選擇。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計,最近一年內(nèi)有20家房企對旗下超35筆債券進(jìn)行過交換展期行為,涉及其中的既有融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)、中梁控股、正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等千億規(guī)模房企,同時也有花樣年、當(dāng)代置業(yè)、鴻坤地產(chǎn)等中小型房企。

去年下半年,不少房企債券展期行為發(fā)生在部分債券已經(jīng)出現(xiàn)違約現(xiàn)象后,而今年以來,不少房企吸取出險房企的教訓(xùn),開始主動進(jìn)行債務(wù)管理,針對年內(nèi)到期的債券提前進(jìn)行交換要約或展期。

展期形式也不相同。有的房企是到一期展一期,例如新力地產(chǎn)、陽光城等;而有的房企則是將年內(nèi)到期債券一起展期,例如中梁控股此前發(fā)布公告聲稱將旗下三筆存續(xù)債券全部展期,展期后公司年內(nèi)也再無到期債券。

華東某房企證券部人士表示,展期不等于“逃廢債”,展期跟違約也不是一個性質(zhì)。違約是指企業(yè)債務(wù)到期直接不兌付,也就是常說的債務(wù)暴雷;展期則是在債券到期前的合理時間內(nèi)主動與債券持有人充分協(xié)商。一般來說,展期有一些附加條件。

從目前已有的房企債券展期行為來看,房企給出的展期條件基本上都是上調(diào)利率以及額外的增信措施。

其中,增信措施主要分為兩種,一種是公司管理層做擔(dān)保,例如融創(chuàng)中國公告?zhèn)鶆?wù)展期時稱計劃提供公司董事會主席孫宏斌的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保等作為增信措施;鴻坤地產(chǎn)也在債務(wù)展期時追加了公司及實際控制人的擔(dān)保措施。另一種增信措施則是用項目或項目公司股權(quán)做資產(chǎn)增信,例如龍光集團(tuán)旗下債券“19龍控01”的展期方案中就提到將用旗下兩個項目公司的29%股權(quán)及對應(yīng)全部收益用于增信;中梁控股也在展期公告中指出,會設(shè)立開發(fā)物業(yè)增信包,并承諾部分優(yōu)質(zhì)項目銷售套現(xiàn)后的自由現(xiàn)金流凈額的50%將優(yōu)先歸集用作歸還或回購展期的美元債。

此外,在當(dāng)前市場環(huán)境下,債券展期也是監(jiān)管層認(rèn)可的一種債務(wù)處理方式。今年2月,證監(jiān)會在公開回復(fù)債券監(jiān)管時就曾表示,債券發(fā)行人可通過提前協(xié)商債務(wù)展期、債券置換等方式籌措償債資金,有效化解償債風(fēng)險。3月25日,銀保監(jiān)會也公開表示鼓勵有還款意愿、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的行業(yè)和企業(yè),通過展期等方式紓困解難。

宏觀環(huán)境改善,房企仍需多途徑“自救”

那么,推動債券展期是否房企緩解債務(wù)壓力的有效措施?

在上述房企證券部人士看來,答案是肯定的。“目前政策面已經(jīng)見底,市場面的刺激政策不斷出臺,雖然政策傳導(dǎo)還需時日,但毫無疑問行業(yè)最危險的時間已經(jīng)過去。”

自去年12月以來,中央及地方密集出臺較為寬松的樓市刺激政策,多措并舉緩解房企資金壓力。今年以來,各地限購限貸政策陸續(xù)放開,居民按揭支持力度不斷加大,預(yù)售資金監(jiān)管趨勢放松,局部債券展期為等待市場面轉(zhuǎn)暖贏得寶貴時間。

具體來看,據(jù)公開報道不完全統(tǒng)計,今年以來已有超65個城市放松樓市調(diào)控政策,僅“五一”期間就有嘉興、徐州、無錫、惠州、中山等10個城市發(fā)布地產(chǎn)新政。

在金融政策方面,雖然并購貸等熱點政策還未形成規(guī)模發(fā)展,但5月以來央行、銀保監(jiān)會、深交所、上交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作的措施,均對房企融資做了部署安排。

不過,一位已經(jīng)尋求過債券展期的房企內(nèi)部人士表示,宏觀環(huán)境改善的同時,房企還是要更關(guān)注自身的經(jīng)營優(yōu)化,要有對應(yīng)的策略。

“展期只是將債務(wù)兌付期限延后了,但到期仍然要兌付,所以對企業(yè)來說,展期只是贏得了一定的籌措辦法的時間,并非徹底解決了問題?！痹撊耸刻岬?要想實現(xiàn)債務(wù)順利兌付,接下來在融資端,房企應(yīng)該加強(qiáng)與合作的金融機(jī)構(gòu)的溝通,增強(qiáng)互信,避免發(fā)生債務(wù)擠兌情況,同時要積極拓展區(qū)域性銀行、前融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等金融合作方資源,借助這些資本力量盡量盤活資產(chǎn)。此外房企還要盡可能充分利用展期債券價格下跌的時機(jī),積極回購,化解債務(wù)負(fù)擔(dān)。

在經(jīng)營端,上述人士也提到,企業(yè)還要根據(jù)市場動態(tài)制定有效的銷售去化措施,加快銷售,以實現(xiàn)資金回籠,增厚資金安全墊。

中房報記者 付珊珊 上海報道

原標(biāo)題：萬億債務(wù)壓頂:近一年內(nèi)20家房企超35筆債券尋求展期