世界人居

吳若凡 中房報(bào)記者 樊永鋒 上海報(bào)道

6月30日晚間，弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(1996.HK,以下簡稱“弘陽地產(chǎn)”)發(fā)布公告，袁春先生由于個(gè)人原因，辭任執(zhí)行董事、行政總裁、董事會(huì)薪酬委員會(huì)成員職務(wù)，行政總裁之位由董事長曾煥沙兼任。

同時(shí)，弘陽地產(chǎn)內(nèi)部同步發(fā)布了一則公告，由分管運(yùn)營、工程、客服、招采四條職能條線的陳彬出任弘陽地產(chǎn)常務(wù)副總裁一職，協(xié)助董事長做好集團(tuán)管理工作。

今年48歲的袁春，正處于“當(dāng)打之年”的離開在當(dāng)下并非罕見。

據(jù)記者盤點(diǎn)，前有高管成員張良、蔣達(dá)強(qiáng)、何捷先后離開弘陽地產(chǎn)，后有陽光城朱榮斌、三盛控股馮勁義、大發(fā)地產(chǎn)廖魯江等“董事長級(jí)”人物離開原東家，明星經(jīng)理人在這一波房地產(chǎn)調(diào)控中，前路未卜。

實(shí)際上，職業(yè)經(jīng)理人的處境是房企境遇和行業(yè)趨勢(shì)的一種折射。

以此次袁春離開弘陽地產(chǎn)為例，與此事同步進(jìn)行的是弘陽地產(chǎn)徹底搬離上海、退守南京。據(jù)接近弘陽地產(chǎn)的知情人士透露，弘陽地產(chǎn)上?？偛恳呀?jīng)完成退租，員工和物資正陸續(xù)搬遷。

除了弘陽地產(chǎn)，短短一年多時(shí)間在曾被稱為“房企中心”的上海虹橋，已有祥生集團(tuán)、綠都地產(chǎn)、恒泰集團(tuán)、三巽控股、錦藝集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、奧山控股等房企傳出撤離的消息。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅2022年上半年，已有約10家房企陸續(xù)將總部遷出上海，在以往將總部搬遷至上海的房企中，占比已達(dá)25%，遷出的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)遷入的速度。

一定程度上，房企和明星經(jīng)理人的撤退，也是行業(yè)興衰的一個(gè)縮影。2021年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊、房企處境急轉(zhuǎn)直下。2022年的房企“路在何方”還有待每一個(gè)市場參與者的探索。

高管出走與千億夢(mèng)魘

“千億”曾是中小型區(qū)域房企規(guī)?；臉?biāo)志，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)不少企業(yè)曾高薪聘請(qǐng)明星經(jīng)理人“開疆?dāng)U土”，這一度成為房地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代的“特色”，弘陽地產(chǎn)就是其中的代表性企業(yè)之一。

2018年，弘陽地產(chǎn)開啟“南京、上?！彪p總部布局，同年成功敲響港交所的上市鑼聲，與此同時(shí)弘陽地產(chǎn)掌舵人曾煥沙花重金請(qǐng)來一眾明星經(jīng)理人，如人力界名聲遠(yuǎn)揚(yáng)的張良、金融資源雄厚的蔣達(dá)強(qiáng)等。

“高管天團(tuán)”不負(fù)眾望，2018年弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額473.4億元，同比增長84.2%。2020年公司更實(shí)現(xiàn)了業(yè)績大跨越，銷售額一度貼近千億元；隨后多年弘陽地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，全國拓展并搭建“住宅和商業(yè)雙輪模式”。

但2021年后，弘陽地產(chǎn)的擴(kuò)張之路出現(xiàn)疲態(tài)，全年銷售額停留在“800億元”,今年1至5月公司合約銷售金額155.2億元，同比下降了60.8%。

伴隨“千億計(jì)劃擱淺”，弘陽地產(chǎn)自2021年底開始戰(zhàn)略收縮，區(qū)域架構(gòu)由原來的10個(gè)區(qū)域公司合并為7個(gè)區(qū)域公司。

與之相應(yīng)的人員裁撤成為必然選擇，弘陽地產(chǎn)“9人核心高管”悉數(shù)離職，一些部門級(jí)管理層也陸續(xù)離開，據(jù)記者獲悉，弘陽地產(chǎn)前資金管理中心總經(jīng)理韓存磊、前副總裁李亮等管理人員先后離職，且?guī)?dòng)了局部人員動(dòng)蕩。

擴(kuò)張失速與問題暴露

從招兵買馬快速?zèng)_刺，到步伐放緩、人員崩離、退回南京，是什么讓弘陽地產(chǎn)搬離虹橋？

接近弘陽地產(chǎn)的內(nèi)部人士告訴記者：“高杠桿、資金管控偏弱、營銷效率欠佳是(弘陽地產(chǎn)陷入前述境地)的核心原因?！?/p>

據(jù)其透露，弘陽地產(chǎn)資金和投資團(tuán)隊(duì)做的“投資測(cè)算模型”中，要求40%的投資獲取的土地只做前端融資，不做置換，40%只做開發(fā)貸，降低資金成本，剩下一部分做前后銜接（視情況也存在各占三分之一的情況）。

但在實(shí)際執(zhí)行中，各區(qū)域公司為了沖規(guī)模高速擴(kuò)張，在具體執(zhí)行中把杠桿用到了極致，“尤其在2019年有些區(qū)域公司將原本只能拿2塊地的資金，加杠桿做以便能拿到4塊地，打破了公司拿地模型規(guī)定的前融、開發(fā)貸和自有資金控制比例?！?/p>

2020年以后，弘陽地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)策略所引發(fā)的消極影響逐漸顯現(xiàn)，公司利潤率和現(xiàn)金流出現(xiàn)下滑。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，弘陽地產(chǎn)的毛利率分別為25.1%、22.4%和19.1%，凈利率為10.8%、9.2%和7%。

前端融資的好處顯而易見，可以大幅增加ROE（投資者收益）并做大規(guī)模。就這樣，弘陽開啟了三年的高速增長時(shí)期。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，弘陽地產(chǎn)合約銷售額分別為651.5億元、865億元和872.2億元。

時(shí)間到了2021年下半年，至2022年5月，受疫情影響，銷售端持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百強(qiáng)房企操盤業(yè)績單月及累計(jì)同比持續(xù)下行。

伴隨“供地兩集中”出臺(tái)、預(yù)售監(jiān)管資金政策從嚴(yán)等因素影響，弘陽地產(chǎn)拿地溢價(jià)率明顯上升，原有的拿地計(jì)劃也被打破。上述知情人透露，弘陽地產(chǎn)在江蘇等地一度出現(xiàn)區(qū)域執(zhí)行與集團(tuán)資金鋪排脫節(jié)的情況。

一方面，房企美元債信譽(yù)受損極大影響著包括弘陽地產(chǎn)在內(nèi)的房企的資金管理。企業(yè)動(dòng)輒就有1億至2億美元債要到期償還，這需要企業(yè)賬上有十幾億元人民幣的現(xiàn)金儲(chǔ)備，一定程度上會(huì)擠壓企業(yè)的資金“能動(dòng)性”。

另一方面，過去三年弘陽地產(chǎn)拿了不少高成本地塊，犧牲了利潤，也對(duì)銷售回款造成了一定影響，導(dǎo)致企業(yè)的計(jì)劃無法落實(shí)，對(duì)資金造成壓力。

從融資端收窄到投資端執(zhí)行脫節(jié)，加劇了弘陽地產(chǎn)的資金緊繃，也最終導(dǎo)致了后續(xù)系列問題暴露。

調(diào)檔降預(yù)期與房企出路

弘陽地產(chǎn)的榮光與風(fēng)波，其實(shí)是數(shù)百家中型房企沉浮的縮影。

“千億”陣營，曾經(jīng)是中小房企追逐的一個(gè)目標(biāo)，這意味著拿到房地產(chǎn)下半場的“入場券”，但當(dāng)下半場以“低負(fù)債、低杠桿、低周轉(zhuǎn)”的形態(tài)揭開序幕，房企的出路也隨之改變。

“當(dāng)房企發(fā)展戰(zhàn)略與房地產(chǎn)形勢(shì)不匹配時(shí)，企業(yè)必須適時(shí)做出調(diào)整、收縮戰(zhàn)線?！?/p>

58安居客房地產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)的運(yùn)行前提是高杠桿，而當(dāng)高杠桿難以持續(xù)，那么高周轉(zhuǎn)就徹底玩不轉(zhuǎn)了，留給房企的只有戰(zhàn)略收縮一條路。因?yàn)閺默F(xiàn)實(shí)利益考慮，與其做全國化，還不如退回到熟悉的區(qū)域做透，壓力還會(huì)小一點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年截至6月末，有近半數(shù)企業(yè)完成年度目標(biāo)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。放棄規(guī)模化幻想，已經(jīng)成為生存的要義之一。

與此同時(shí)，房企也應(yīng)該放低姿態(tài)、調(diào)低預(yù)期。

“過去，過度融資是興奮劑，但當(dāng)市場發(fā)生變化，融資開始收緊，企業(yè)發(fā)展就不能再靠融資、杠桿和滾雪球。相反，房企需要回歸到‘房住不炒’的本質(zhì)，挖掘區(qū)域價(jià)值和用戶需求，用產(chǎn)品水平和經(jīng)營能力贏得市場?！睆埐ǜ袊@，經(jīng)過這一輪市場的洗牌，中國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該會(huì)對(duì)長久發(fā)展和穩(wěn)健發(fā)展有更多考量。

原標(biāo)題：弘陽地產(chǎn)退守金陵 “高管天團(tuán)”出走的內(nèi)生邏輯