世界人居

中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

偉星置業(yè)走進(jìn)了全國(guó)房企拿地排行榜。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，偉星置業(yè)以224.8億元位居2022年上半年新增貨值排行榜第15名，以99.3億元新增土地價(jià)值排名第18位。

說(shuō)起“偉星”，很多人并不陌生。母公司偉星集團(tuán)靠紐扣起家，“三間古廟、七個(gè)工人、九臺(tái)機(jī)器”的艱苦創(chuàng)業(yè)故事在浙江臺(tái)州臨海一帶廣為流傳，后來(lái)的偉星水管也是家喻戶曉。

但在地產(chǎn)圈，偉星置業(yè)并沒有多大名氣。

7月18日，安徽偉星置業(yè)新增對(duì)外投資，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元成立南京偉星置業(yè)有限公司，系南京軟件谷G43地塊開發(fā)公司。6天前，安徽偉星置業(yè)以起始價(jià)21.2億元競(jìng)得南京市雨花臺(tái)區(qū)軟件谷中心地塊，占地面積28246.32平方米，樓面地價(jià)每平方米21444元。

這是時(shí)隔兩年，偉星置業(yè)在南京落下第二子；在安徽，偉星置業(yè)拿地勢(shì)頭也不減。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年偉星置業(yè)在安徽拿地金額達(dá)66.56億元，拿地面積超過45萬(wàn)平方米，相較去年同期上漲46%。

“我們不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)很好，就去盲目擴(kuò)張，也不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)不好，就輕易退縮?！边@是偉星內(nèi)部共同的認(rèn)知，既不通過杠桿拿地做開發(fā)，也不通過杠桿進(jìn)行項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。

相比民營(yíng)房企幾乎集體從拿地名單上消失，偉星置業(yè)算是出了些小風(fēng)頭，背靠偉星股份和偉星新材兩大上市公司，它在土地市場(chǎng)上的活躍引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)其資金持續(xù)性的關(guān)注。

“偉星不接受采訪?！碑?dāng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向偉星置業(yè)提出采訪需求了解公司相關(guān)發(fā)展時(shí)，被婉拒。

66億元砸向安徽

2022年上半年，偉星置業(yè)成了安徽土地拍賣市場(chǎng)上?？?。

6月28日，合肥高新區(qū)GX202209號(hào)地塊被偉星置業(yè)以總價(jià)約9億元、樓面價(jià)每平方米9813元，溢價(jià)率14.6%競(jìng)得，這是偉星置業(yè)首次進(jìn)入合肥高新區(qū)，或?qū)⒊蔀槠湓诤戏实牡?5個(gè)樓盤。

在合肥二輪土地拍賣中，占地83畝的GX202209號(hào)商住混合用地成為當(dāng)天熱點(diǎn)地塊，最終成交于“競(jìng)品質(zhì)”階段，偉星置業(yè)鏖戰(zhàn)龍湖、華地、新華、徽創(chuàng)、邦泰等房企最終勝出。該地塊要求商住比例3:7，容積率2.4，且需配建一所幼兒園和15%保障性租賃住房，住宅毛坯限價(jià)為每平方米24806元。

“安徽是偉星置業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)，是必爭(zhēng)之地。合肥高新區(qū)這塊地的未來(lái)房?jī)r(jià)將突破3萬(wàn)元/平方米，緩解高新區(qū)房荒壓力的同時(shí)也是對(duì)偉星置業(yè)利潤(rùn)率的挑戰(zhàn)?！卑不漳撤康禺a(chǎn)內(nèi)部人士說(shuō)，偉星置業(yè)自進(jìn)入合肥后，發(fā)展非常迅速，瘋狂砸錢拿地，傳聞其未來(lái)將總部從蕪湖搬到合肥。

6月24日，合肥肥東縣FD202206號(hào)地塊也被偉星置業(yè)以總價(jià)8.327億元攬入懷中，單價(jià)每畝800萬(wàn)元，居住樓面價(jià)每平方米為5454元。7月22日，該地塊規(guī)劃出爐，項(xiàng)目擬新建22棟住宅，共約1660戶。

6月15日，偉星置業(yè)以7.1億元競(jìng)得蕪湖城東2217號(hào)地塊，樓面地價(jià)每平方米7437元。

更早之前的合肥首輪集中供地，偉星置業(yè)以每畝1140萬(wàn)元競(jìng)得瑤海區(qū)YH202202號(hào)地塊，總價(jià)11.8億元，溢價(jià)率10.68%。

安徽蕪湖和臺(tái)州臨海是偉星置業(yè)兩個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，尤其是蕪湖，由于偉星置業(yè)項(xiàng)目太多，而被戲稱為“偉星市”；也曾創(chuàng)下53天27億元勐奪蕪湖3宗地的紀(jì)錄。

“偉星拿地擅長(zhǎng)大幅跳價(jià)，拿地預(yù)算相對(duì)較高，但部分意向地塊溢價(jià)率都很高，此前在臨海拿地最高溢價(jià)率超過80%，飆高的土地溢價(jià)率背后是偉星的規(guī)?？释?，以市場(chǎng)上的土地成交價(jià)代入測(cè)算很可能就是虧損結(jié)果?！鼻笆霭不漳撤康禺a(chǎn)內(nèi)部人士表示。

錢從哪里來(lái)？

除了在安徽幾乎每場(chǎng)土地拍賣都可見偉星置業(yè)身影外，它也將目光瞄向了頭部城市。

2022年年初，以總價(jià)21.76億元、溢價(jià)率14.77%摘得寧波鄞州區(qū)YZ08-02-a8地塊，這是偉星置業(yè)首進(jìn)寧波。

同樣在杭州，去年12月21日，當(dāng)偉星置業(yè)以46.75億元競(jìng)得申花08號(hào)地塊時(shí)，多名代表在休息區(qū)振臂高唿：“圓滿了！圓滿了！”因?yàn)檫@是當(dāng)天所有地塊中，偉星置業(yè)最想拿的。

杭州人都知道文三路上有一座偉星大廈，但在杭州地產(chǎn)圈偉星置業(yè)還是一個(gè)“新面孔”，盡管頻繁現(xiàn)身杭州土地市場(chǎng)，多年都未曾拿到地；在今年杭州的集中供地中，偉星置業(yè)也報(bào)名了4宗地塊，最終都失之交臂。

對(duì)此，偉星置業(yè)認(rèn)為，能拿到地最好，拿不到就再看下次機(jī)會(huì)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，偉星置業(yè)在安徽銷售額為92.32億元，僅次于碧桂園的95.48億元，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超龍湖、招商蛇口等規(guī)模房企。拿出該銷售額的2/3砸向土地市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)慨嘆其“跑馬圈地的野心不亞于頭部房企”。

在市場(chǎng)人士看來(lái)，同屬于偉星集團(tuán)的偉星新材和偉星股份兩大“金主”或許是偉星置業(yè)敢于逆勢(shì)擴(kuò)張的仰仗。

7月12日，偉星新材公告稱公司股東偉星集團(tuán)、臨海彗星分別質(zhì)押其2905萬(wàn)股、1850萬(wàn)股，質(zhì)權(quán)人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行臨海支行。對(duì)于資金用途，雙方表示用于“經(jīng)營(yíng)”。截至公告日，偉星集團(tuán)已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

企查查信息顯示，偉星集團(tuán)質(zhì)押偉星新材股權(quán)數(shù)十次，且不乏解押再質(zhì)押，質(zhì)押用途均描述為經(jīng)營(yíng)或貸款。

不止偉星新材，截至2021年底，偉星集團(tuán)也質(zhì)押了偉星股份1.28億股，占公司總股本的16.5%，用途為“融資”。

也引發(fā)媒體“兩家上市公司成為偉星集團(tuán)‘取款機(jī)’”的質(zhì)疑。

公開資料顯示，去年底，偉星置業(yè)將合肥國(guó)偉置業(yè)價(jià)值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予浙商銀行合肥分行；9月還將合肥偉星星資置業(yè)價(jià)值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣發(fā)銀行合肥分行。

某券商分析師認(rèn)為，股權(quán)質(zhì)押是常見的融資方式，短期質(zhì)押可以增強(qiáng)公司資金流動(dòng)性，長(zhǎng)期質(zhì)押說(shuō)明企業(yè)存在債務(wù)問題，質(zhì)押比例越高面臨困境越大，未及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)會(huì)發(fā)生強(qiáng)制平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。此前，佳源國(guó)際就疑似質(zhì)押股份融資被強(qiáng)制平倉(cāng)。

“房地產(chǎn)企業(yè)一度是被股東質(zhì)押股權(quán)進(jìn)行融資的主要標(biāo)的，但股價(jià)下跌導(dǎo)致的追加質(zhì)押，以及屢屢出現(xiàn)的股權(quán)遭凍結(jié)案例值得引起對(duì)上市公司控制權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的重視?！蹦撤科髢?nèi)部人士表示，最新的如融創(chuàng)正在協(xié)商質(zhì)押增信標(biāo)的公司股權(quán)被凍結(jié)的解決方案，中南建設(shè)大股東所持股份質(zhì)押率已經(jīng)增至81%，也有風(fēng)險(xiǎn)。

偉星置業(yè)活躍也引發(fā)了監(jiān)管的關(guān)注。6月21日，偉星置業(yè)全資子公司合肥星煌置業(yè)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)案，被肥西縣城市管理行政執(zhí)法局處以153398.42元罰款。

除這一紙行政處罰外，此前兩個(gè)月偉星置業(yè)4次被列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行法院為安徽蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院。6月2日，偉星置業(yè)接連兩次被列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標(biāo)的分別為32.67萬(wàn)元、32.41萬(wàn)元。5月17日、18日，偉星置業(yè)也分別被列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標(biāo)的分別為16430元和7000元。

盡管房企拿地?zé)崆楸灰种?，但各家房企投資條線壓力尤在，在融資受限和拿地訴求雙重作用下，房企也只能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)尋找機(jī)會(huì)。

原標(biāo)題：新增100億元土地 安徽偉星置業(yè)底氣解密