世界人居

今年以來(lái)，22個(gè)熱點(diǎn)城市集中供地速度明顯加快，已有13城完成第三輪供地。

10月10日，廣州將18宗涉宅地塊擺上貨架，最終13宗地以底價(jià)成交，僅2宗地溢價(jià)成交，3宗地流拍，當(dāng)日攬金479億元。

相比第一、二批次集中供地，廣州第三批次供地幅數(shù)與金額均創(chuàng)下年內(nèi)新高，但市場(chǎng)熱度卻明顯下降，多宗地塊僅一家企業(yè)報(bào)名，且沒(méi)有一家民營(yíng)房企參與。

不止廣州，在半個(gè)月前北京第三批集中供地中也僅一家民企參與拿地。上海第三輪集中供地收金1054億元，刷新了上海歷次集中供地最高總價(jià)紀(jì)錄，但整體溢價(jià)率仍下調(diào)2.22個(gè)百分點(diǎn)至2.27%，大部分地塊以底價(jià)成交，僅龍湖、寶華兩家民企參拍。

“由地方城投托底拿地，其實(shí)地塊還是在政府手中，只不過(guò)換個(gè)人來(lái)接收，其實(shí)是無(wú)奈之舉?！币晃环康禺a(chǎn)人士稱(chēng)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，已完成第三批集中供地的13個(gè)城市共計(jì)成交涉宅用地223宗，收金3888億元。其中，35宗地塊溢價(jià)達(dá)到上限成交，占比15.7%；154宗地塊以底價(jià)成交，占比68%。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，雖然政策層面持續(xù)改善，但市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，房企在資金持續(xù)承壓背景下拿地積極性明顯下降，尤其在廣州新房市場(chǎng)“金九銀十”成色不足情況下，開(kāi)發(fā)商出手拿地更加謹(jǐn)慎。

房企對(duì)土地市場(chǎng)保持積極的一個(gè)先行因素是，樓市銷(xiāo)售能夠先行回暖。對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)而言，改善未來(lái)預(yù)期、修復(fù)市場(chǎng)信心緊迫且重要。

政府積極推動(dòng)第三輪供地

在第三輪集中供地中，不少城市釋放出極大誠(chéng)意，推出質(zhì)量上乘的地塊，且一再放松出讓條件，在價(jià)格上也留出了確定的利潤(rùn)空間。但從成交看，大部分城市第三輪集中供地?zé)岫染患吧弦惠啞?/span>

以剛結(jié)束的廣州第三輪集中供地為例，原計(jì)劃推出20宗地塊，但在開(kāi)拍前幾天2宗因故提前撤牌。廣州此次供地延續(xù)了“拿出好地塊”的思路，中心六區(qū)上架了10宗地塊，繼續(xù)取消“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，改為地塊達(dá)到封頂價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，降低開(kāi)發(fā)商拿地成本，促進(jìn)成交的意圖明顯。

最終，廣州共成交15宗地塊，整體溢價(jià)率僅0.5%，且所有地塊均由央企、國(guó)企及地方城投包攬。前兩輪集中供地中，至少還有一兩家民營(yíng)房企露臉。

在廣州之前，北京、上海和深圳等一線(xiàn)城市也已經(jīng)完成第三輪集中供地，呈現(xiàn)結(jié)果也相對(duì)平淡。

9月27日，經(jīng)過(guò)3天集中出讓?zhuān)虾Ｍ瓿闪说谌喖泄┑兀?5宗地塊全部成交，成交總價(jià)達(dá)1054億元，較第二批次增加35%，在所有城市中也是“賣(mài)地”最高者。

本次上海土地供應(yīng)也是“誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)”，核心區(qū)均有土地出讓?zhuān)业貕K位置都相當(dāng)優(yōu)異。但35宗地塊中僅8宗地塊觸及中止價(jià)，24宗以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率降至2.27%；26宗均由國(guó)企央企及城投類(lèi)公司競(jìng)得，占總成交幅數(shù)的74%。

在深圳第三輪集中供地中，6宗成交，1宗流拍，成交價(jià)合計(jì)106億元，平均樓板價(jià)為9577元/平方米，這也是深圳集中供地以來(lái)平均樓板價(jià)首次低于萬(wàn)元。整體溢價(jià)率降至3.94%，較第二批次下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。

深圳第三輪集中供地中，拿地房企亦均為央企、國(guó)企與城投類(lèi)平臺(tái)公司，與前兩輪拿地房企類(lèi)型保持一致，仍舊沒(méi)有民企現(xiàn)身。6宗地塊中，深圳地鐵包攬了3宗地塊，拿地總金額達(dá)到60.4億元，貢獻(xiàn)了一半交易額。

在今年前兩輪集中供地中，深圳土地市場(chǎng)熱度一直較高。市場(chǎng)分析認(rèn)為，一方面是由于深圳宅地供應(yīng)持續(xù)稀缺，另一方面也與前兩輪有一些熱點(diǎn)地塊出讓有關(guān)。

武漢第三輪集中供地規(guī)模亦大增，但熱度并未如預(yù)期中回升，31宗住宅用地中提前中止了4宗，余下27宗地中也僅1幅地觸及地價(jià)上限，其余地塊多依靠本地國(guó)資托底，整體溢價(jià)率僅0.1%。

北京第三輪供地表現(xiàn)稍好，共推出18總地塊，規(guī)模與前兩輪相差不大，但本輪出讓地塊整體質(zhì)量高，地鐵盤(pán)、市區(qū)盤(pán)較多，整體溢價(jià)率小幅升至6.06%，共收金500.3億元。

在土地出讓規(guī)則上，北京延續(xù)了預(yù)申請(qǐng)及競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，降低出現(xiàn)爛尾樓、停工等現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)；但于拿地房企而言，回款速度降低，對(duì)資金實(shí)力要求更高，也進(jìn)一步加大央企、國(guó)企與民企之間差距，拿地主體依然是國(guó)企、央企和城投類(lèi)公司，民企中僅龍湖現(xiàn)身，且以聯(lián)合體形式出現(xiàn)。

第三輪土地拍賣(mài)熱度最高的是寧波，10宗地塊中有3宗觸頂搖號(hào)，成交溢價(jià)率達(dá)8.6%，是已完成三批次集中供地城市中溢價(jià)率最高者。

克而瑞分析師馬千里認(rèn)為，寧波此次集中土拍熱度回升主因在于供地質(zhì)量的顯著提升，主力供地區(qū)域集中在置業(yè)熱點(diǎn)的核心城區(qū)。

他表示，就已完成第三輪供地的各個(gè)城市來(lái)看，城市內(nèi)部熱度分化趨勢(shì)進(jìn)一步加?。褐苓厴鞘腥セ臁⑼恋厮刭|(zhì)較佳的核心區(qū)宅地多以溢價(jià)甚至觸頂成交，性質(zhì)較為復(fù)雜或位置較為偏遠(yuǎn)的地塊則鮮有房企問(wèn)津，最終或依靠本地城投托底或直接遭遇流拍。

上海收金最多 天津流拍率超過(guò)80%

截至記者發(fā)稿，22個(gè)熱點(diǎn)城市中，還有濟(jì)南、長(zhǎng)沙、成都、長(zhǎng)春、天津、重慶、沈陽(yáng)、鄭州、南京9城尚未進(jìn)行第三輪集中供地。

從截至10月10日22個(gè)熱點(diǎn)城市土地出讓情況看，底價(jià)成交、低溢價(jià)成為主流。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上海土地出讓金最高，達(dá)到2712.7億元，超過(guò)去年全年的1954.3億元；但3個(gè)批次土地出讓中，溢價(jià)成交地塊占比不到50%，平均溢價(jià)率3.24%，低于去年的3.77%。

杭州賣(mài)地收入排第二，三輪集中供地出讓金分別為826.8億元、557.2億元和430.6億元，總計(jì)土地出讓金達(dá)到1814.6億元，較2021年三輪集中供地的2196億元減少381.4億元。今年三批次供地平均溢價(jià)率為5.74%，去年平均溢價(jià)率高達(dá)15.98%。

本土房企濱江集團(tuán)是拿地大戶(hù)，在杭州三輪集中供地中共拿下26宗地，斥資478.05億元，為杭州三輪集中供地貢獻(xiàn)了26.34%的收入。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，市場(chǎng)下行期，本次杭州三批次集中供地土拍熱度相對(duì)較高，杭州作為全國(guó)為數(shù)不多市場(chǎng)韌性仍較足的城市之一，備受房企青睞。但杭州內(nèi)部各區(qū)域板塊亦分化明顯，板塊土地拍賣(mài)行情跟著新房市場(chǎng)行情走。

值得注意的是，部分城市土地流拍率較為嚴(yán)重，如天津。

在首輪集中供地中，天津共推出30宗商住用地，但由于15宗地塊撤牌及9宗地塊流拍，僅有6宗地塊成交，總成交額約43.5億元，首輪集中供地流拍率高達(dá)八成。在第二輪集中供地中，天津調(diào)整為“貴精不貴多”的掛牌策略，推出11宗商住用地，最終成交9宗地塊，總成交額超過(guò)82億元。按照公告，天津第三批集中供地將推出建設(shè)用地17宗，起始價(jià)98.856億元；其中涉宅用地15宗。

土地市場(chǎng)已經(jīng)成為地方城投的主場(chǎng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在1-9月拿地金額TOP100中，城投、平臺(tái)類(lèi)公司數(shù)量占比49％，民企、國(guó)企各占24％和27％。從金額占比來(lái)看，民企僅占21％，國(guó)企、央企則超過(guò)60％。同時(shí)，民企越來(lái)越傾向合作拿地。

“土地市場(chǎng)正在經(jīng)歷探底過(guò)程，如果未來(lái)商品房市場(chǎng)能觸底回升，土地市場(chǎng)自然也會(huì)有所好轉(zhuǎn)?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)。