同比下跌超七成的歸母凈利潤、不足4%的凈利率、銳減的拿地力度某種程度上都彰顯了公司的困境。

　　首創(chuàng)置業(yè)的退市是否與這份成績單相關外界尚且不知。但可以確定的是，其重倉環(huán)京區(qū)域難“調頭”的現(xiàn)狀已經(jīng)難以支撐房地產(chǎn)市場的調控重壓。

　　盈利同比跌7成

　　數(shù)據(jù)顯示，2021上半年首創(chuàng)置業(yè)營收同比增長19.46%至110.13億元，歸母凈利潤則同比下跌73.38%至2.26億元，創(chuàng)下了近年來的最大跌幅。

　　首創(chuàng)置業(yè)將歸母凈利潤的下滑歸咎于毛利的下降及禧瑞都5號樓資產(chǎn)收益權轉讓項目的利潤未能于報告期內確認。

　　其稱，北京和成渝等地的若干低毛利項目于報告期內結轉，“受房地產(chǎn)行業(yè)調控政策影響，結轉項目產(chǎn)品售價未及預期，毛利同比下降?！苯刂?月末，公司實現(xiàn)毛利21.38億元，同比下跌3.56%。

　　截至2021年6月，首創(chuàng)置業(yè)來自北京分部、華東分部的凈利潤有所增長，但天津分部、成渝分部及其他銷售分部（沈陽、深圳、佛山、鄭州等地區(qū)）的凈利潤皆有所下降。

　　其中，降幅最大的為其他銷售分部，來自該分部的凈利潤由2020年上半年的8.49億元降至-0.019億元。

　　另外，首創(chuàng)置業(yè)來自土地一級開發(fā)的虧損繼續(xù)擴大，2021年上半年凈利潤虧損1.22億元，去年同期虧損0.7億元。

　　多重因素疊加影響下，首創(chuàng)置業(yè)2021年上半年的盈利能力明顯走弱。東方財富數(shù)據(jù)顯示，公司營業(yè)稅后毛利率約19%，較去年同期的24%減少5個百分點，銷售凈利率也較2020年上半年的11.06%降至3.83%。

　　上半年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)簽約銷售額402.7億元，同比增長19.5%，對應簽約面積為174.3萬平方米。其中，公司約74%的簽約金額來自京津翼、長三角及粵港澳三大核心城市圈，合計簽約銷售額為298.2億元。

　　這其中，占比最大的為京津翼城市群。截至2021年6月，首創(chuàng)置業(yè)來自該區(qū)域的簽約銷售額為185.13億元，在總簽約銷售額中的占比達到46%左右。

　　與其他區(qū)域相比，公司來自京津翼城市群簽約銷售額是長三角的1.93倍、粵港澳的10.64倍。

　　這也意味著，盡管首創(chuàng)置業(yè)在努力外拓、優(yōu)化布局，但公司大部分的業(yè)績依然來自環(huán)京區(qū)域。鑒于嚴格的調控政策，該地區(qū)的利潤空間十分有限。

　　簽約銷售面積來看，首創(chuàng)置業(yè)超45%的銷售面積來自除三大核心城市圈外的其他地區(qū)。上半年，其他地區(qū)為公司貢獻了約79萬平方米的銷售面積，是“大本營”京津翼的1.73倍。

　　但其他地區(qū)并沒有為首創(chuàng)置業(yè)帶來可觀的銷售額。該地區(qū)的簽約銷售均價為13217元/平方米，遠低于公司整體23112元/平方米的均價。

　　消失在拿地百強榜單

　　京津翼“圍城”未破的同時，首創(chuàng)置業(yè)延續(xù)2020年的投資趨勢，進一步放緩了拿地力度。

　　上半年，公司僅在上海松江、青浦補倉兩幅地塊，總土地價款為33.7億元，總建筑面積26.6萬平方米，平均溢價率8.7%。

　　另外，首創(chuàng)置業(yè)通過收并購獲取了浙江省桐鄉(xiāng)市一級開發(fā)項目，總占地面積348萬平方米，為京津翼地區(qū)外獲得的首個一級開發(fā)項目。

　　銳減的拿地動作導致公司消失在了拿地金額百強榜單中。

　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年首創(chuàng)置業(yè)全年權益拿地金額為89億元，排名較當年上半年的88名降至第96名。2021年上半年，百強榜單中未出現(xiàn)該公司的身影，第100名為長春城投控股集團，其權益拿地金額為37億元。

　　截至2021年6月末，首創(chuàng)置業(yè)土地儲備總建筑面積為1574.5萬平方米，權益總建筑面積為1024.3萬平方米，“現(xiàn)有土地儲備足以滿足公司未來3年左右的發(fā)展需要”。

　　減少對外投資穩(wěn)住了公司的現(xiàn)金流。上半年，首創(chuàng)置業(yè)擁有貨幣資金389.12億元，同比增長20.14%。

　　與出售資產(chǎn)的動作配合在一起可以看出，相較于拿地沖規(guī)模，首創(chuàng)置業(yè)上半年的重點實為降負債。

　　上半年，該公司先后掛牌出售首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)46.486%股權及北京同創(chuàng)置地45%股權，并計劃將奧特萊斯業(yè)務轉讓給集團。彼時，管理層曾言，出售奧特萊斯資產(chǎn)可以有效盤活資產(chǎn)，將回籠資金用于償還債務，降低杠桿。

　　現(xiàn)實總是骨感的。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年中期，首創(chuàng)置業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為78%，凈負債率為164%，現(xiàn)金短債比為1.34，相較2020年依然踩線兩條。

　　截至2021年6月底，首創(chuàng)置業(yè)短期負債較2020年微增至5.13億元，一年內到期的非流動負債達283.86億元。公司同期應付賬款115.61億元，其中約104.73億元為一年內新增款項。

　　另外，首創(chuàng)置業(yè)另有其他應付款125.28億元。這其中包括應付其他權益工具股利、應付高級永續(xù)債券股利及應付股權轉讓款等。