世界人居

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

盈利狀況不佳,似乎并不影響資金持續(xù)涌入中交地產(chǎn)(000736.SZ)。

4月18日,中交地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)”)發(fā)布股票交易異常波動暨風(fēng)險(xiǎn)提示公告稱,該公司股票在連續(xù)3個交易日內(nèi)(4月13日、4月14日、4月15日)收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過20%,根據(jù)深交所有關(guān)規(guī)定,屬于股票交易異常波動情況。

公告顯示,截至4月15日收盤,中交地產(chǎn)股票收盤價(jià)格為24.42元,換手率14%,靜態(tài)市盈率72.07,市凈率5.21。根據(jù)中證指數(shù)有限公司相關(guān)分類數(shù)據(jù),中交地產(chǎn)所屬證監(jiān)會行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)最新靜態(tài)市盈率8.15,市凈率1.07。

近一個月(3月15日-4月15日),中交地產(chǎn)股價(jià)上漲了274%,創(chuàng)歷史新高。

4月14日晚間,中交地產(chǎn)發(fā)布了年度業(yè)績報(bào)告,2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入145.42億元,同比增長8.23%;歸屬上市公司股東凈利潤2.36億元,同比下滑32.19%。

就在這份并不亮眼的業(yè)績報(bào)告發(fā)布的第二天,中交地產(chǎn)漲幅10%,位列當(dāng)日35只上漲地產(chǎn)股首位。為此,中交地產(chǎn)曾多次發(fā)布股價(jià)異動公告并收到深交所關(guān)注函。4月份至今,中交地產(chǎn)已3次發(fā)布股票交易異常波動提示。

對此,盤古智庫高級研究員江瀚在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時坦言,一般情況下,這類基本面不太好的地產(chǎn)股出現(xiàn)如此大規(guī)模上漲現(xiàn)象,極有可能成為了炒作“標(biāo)的股”,甚至有些人故意在炒熱度?！爸薪坏禺a(chǎn)當(dāng)前最大的一個特點(diǎn)是買入資金都是分散的,賣出資金都是大額的,可以看出是機(jī)構(gòu)在大規(guī)模賣出,吸引散戶買入,交易方式有一定風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

截至4月18日收盤,中交地產(chǎn)報(bào)收于22元,下跌9.91%;換手率18.55%,成交量129.01萬手,成交額31.83億元。

資金流向數(shù)據(jù)方面,當(dāng)日主力資金凈流出2.09億元,游資資金凈流出1.59億元;散戶資金凈流入2.71億元。

業(yè)績連年下滑 二股東撤退

從業(yè)績報(bào)告來看,中交地產(chǎn)表現(xiàn)與連續(xù)上漲的股價(jià)似乎并不匹配。

中交地產(chǎn)2021年度業(yè)績報(bào)告顯示,報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入145.2億元,同比增長18.23%;利潤總額15.22億元,但凈利潤僅有7.39億元,同比下降17.5%。

中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤則只有2.36億元,同比減少32.19%;少數(shù)股東則分走了5.03億元利潤。同時,房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率下降3.53個百分點(diǎn)至22.73%,維持在行業(yè)平均水平。

自2019年起,中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤已經(jīng)連續(xù)3年下滑超過30%。此外2021年扣除非經(jīng)常性損益(以下簡稱“扣非”)后歸屬股東凈虧損4.32億元,這是3年內(nèi)首次扣非后凈虧損。

經(jīng)營方面,全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額560億元、權(quán)益銷售金額398億元,分別同比微增5.07%、7.28%,全年實(shí)現(xiàn)銷售回款591億元;代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積2.23萬平方米、簽約銷售金額10.2億元。

銷售費(fèi)用方面,截至2021年三季度末,中交地產(chǎn)銷售費(fèi)用為4.1億元,去年同期為2.82億元,增長了1.28億元。對于銷售費(fèi)用大幅增加,中交地產(chǎn)方面表示,主要為本期預(yù)售項(xiàng)目增加,廣告宣傳及策劃費(fèi)用增加。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠告訴記者,中交地產(chǎn)凈利潤率、毛利率下滑主要是由于前兩年高價(jià)拿地,以及市場下行下多采用降價(jià)促銷方式,導(dǎo)致利潤空間收窄出現(xiàn)增收不增利,這也是2021年房企業(yè)績表現(xiàn)的一個普遍性現(xiàn)象;另外,與中交地產(chǎn)盈利能力偏弱也有較大關(guān)聯(lián),特別是公司扣非后歸屬母公司凈利潤出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,可以看出中交地產(chǎn)2021年業(yè)績表現(xiàn)并不景氣,企業(yè)發(fā)展面臨一定困境。

“中交地產(chǎn)2021年業(yè)績呈下降與其基本面不佳、內(nèi)部整合乏力、運(yùn)營能力尚待提升、抵御能力欠佳有關(guān)?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者。

去年以來,中交地產(chǎn)還經(jīng)歷了頻繁調(diào)整高管團(tuán)隊(duì),試圖通過對管理團(tuán)隊(duì)的調(diào)整扭轉(zhuǎn)業(yè)績頹勢。

公開資料顯示,2021年12月,高慎豪由于個人原因申請辭去公司副總裁職務(wù),同日,中交地產(chǎn)宣布聘任徐愛國為公司執(zhí)行總裁。同年6月,李永前辭去公司總裁職務(wù),公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁,聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì),中交地產(chǎn)5年四度換帥。

今年1月21日,有媒體稱,中交地產(chǎn)將扣發(fā)管理層及總部所有員工2021年度年終獎。這一消息,進(jìn)一步突顯了中交地產(chǎn)陷入困局。

值得注意的是,在中交地產(chǎn)股價(jià)連連上漲的同時,其二股東重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“重慶渝富”)開始陸續(xù)減持中交地產(chǎn)股份。

根據(jù)公告披露,截至4月12日,二股東重慶渝富的減持實(shí)施已到期,其間已累計(jì)減持1197萬股,減持比例為1.72%,減持均價(jià)為7.07元/股。

12個漲停背后

中交地產(chǎn)近5日資金流向一覽數(shù)據(jù)來源:證券之星

實(shí)際上,4月以來A股房地產(chǎn)板塊持續(xù)上揚(yáng),尤其是中交地產(chǎn)、渝開發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等地產(chǎn)股均有漲停。

截至4月15日,房地產(chǎn)開發(fā)板塊近一周漲幅-6.54%,近一月漲幅-2.18%,近一季度漲幅-2.18%,下行趨勢放緩。

在梁楠看來,中交地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)走高原因,一是隨著房地產(chǎn)政策層面持續(xù)釋放利好信號,市場預(yù)期增強(qiáng),地產(chǎn)股整體迎來反彈;二是或與中交地產(chǎn)央企背景有關(guān),作為央企其具有一定融資優(yōu)勢,市場更為看好。

不過,梁楠也認(rèn)為,地產(chǎn)板塊股價(jià)整體上漲主要是受政策面改善影響,但中交地產(chǎn)漲勢較為兇猛,其2021年業(yè)績不足以支撐,這或與其股價(jià)預(yù)期透支、投機(jī)炒作等因素有關(guān)。

柏文喜則認(rèn)為,業(yè)績難言理想的中交地產(chǎn)迎來12個漲停,在排除了宏觀政策層面因素外,通常情況下可能存在尚未公布的重大利好消息。

央視財(cái)經(jīng)評論員薛建雄表示,在房地產(chǎn)市場,國企、央企承擔(dān)著穩(wěn)樓市任務(wù),前景被看好也較正常。不過,也不排除私募沉積炒作可能。

有機(jī)構(gòu)指出,在進(jìn)入中交地產(chǎn)的“游資”中,包括上海江蘇路營業(yè)部,其是江浙頂級游資章盟主的席位;湖州鳳凰路營業(yè)部,曾和章盟主聯(lián)手封板;國泰君安上海分公司,是頂級游資葛衛(wèi)東席位;上海虹橋路營業(yè)部則是頂級游資徐曉席位。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,“游資”之所以選中中交地產(chǎn)或許有幾方面考量,目前A股上市房企中央企開發(fā)商主要有5家,分別是招商蛇口、保利發(fā)展、大悅城控股、中交地產(chǎn)、華僑城A,這之中中交地產(chǎn)盤子最輕,對游資來說容易拉起。

對此,江瀚提醒,對于此類有刻意炒作的公司,投資者一定要關(guān)注其中存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。