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房地產(chǎn)并購(gòu)動(dòng)作不斷。

4月21日，新希望地產(chǎn)與興業(yè)銀行成都分行簽訂80億元《并購(gòu)融資戰(zhàn)略專項(xiàng)合作》，這是繼3月24日獲得浦發(fā)銀行50億元并購(gòu)融資專項(xiàng)額度后，新希望地產(chǎn)再獲金融機(jī)構(gòu)支持。

市場(chǎng)有聲音稱，這釋放了新利好，金融機(jī)構(gòu)的“眷顧”已開(kāi)始從央企國(guó)企傳導(dǎo)到優(yōu)質(zhì)民企。隨著并購(gòu)貸款授信范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，有望拉開(kāi)新一輪地產(chǎn)并購(gòu)浪潮。

自去年底，監(jiān)管層明確鼓勵(lì)銀行開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目后，各方開(kāi)始籌集“彈藥”。銀行和AMC等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行并購(gòu)債募集并購(gòu)資金，房企或在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并購(gòu)債券，或與銀行簽訂并購(gòu)協(xié)議，獲得并購(gòu)貸款融資。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至4月8日，各渠道房地產(chǎn)并購(gòu)類融資額共計(jì)2251.2億元，較一個(gè)月前增長(zhǎng)近1000億元。

看似并購(gòu)融資開(kāi)閘，但市場(chǎng)表現(xiàn)過(guò)于謹(jǐn)慎。

以年內(nèi)最先發(fā)行并購(gòu)類中期票據(jù)的招商蛇口為例，直到4月5日才宣布聯(lián)合長(zhǎng)城資產(chǎn)入場(chǎng)紓困佳兆業(yè)，目前只是簽署了三方合作框架協(xié)議。手握400億元并購(gòu)額度的華潤(rùn)置地，一季度僅旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活連下兩單，斥資33.2億元收購(gòu)了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，華潤(rùn)置地至今未有動(dòng)作。在AMC加速進(jìn)場(chǎng)中出現(xiàn)了奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽(yáng)光城等紓困房企的名單，也只是停留在洽談合作上。

“當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，要用新的態(tài)度看待收并購(gòu)可能帶來(lái)的機(jī)會(huì)?！蹦撤科髢?nèi)部人士表示，市場(chǎng)觀望情緒較濃，靜待合適機(jī)會(huì)出現(xiàn)。

并購(gòu)貸擴(kuò)容

從央企、國(guó)企到民企，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款投放正在提速。

3月30日，旭輝獲得交行上海分行100億元框架性并購(gòu)貸款授信額度。3月25日，美的置業(yè)獲得農(nóng)行廣東省分行120億元并購(gòu)類融資額度。

這是始于今年3月房地產(chǎn)融資的新變化。

在此之前，并購(gòu)貸發(fā)行主體以國(guó)企、央企占絕對(duì)比重，如招商蛇口、建發(fā)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、大悅城控股等。直到3月3日，碧桂園、美的置業(yè)相繼獲得合計(jì)210億元并購(gòu)貸，成為并購(gòu)貸款不計(jì)入“三條紅線”后首批獲得并購(gòu)貸款的民營(yíng)房企后，市場(chǎng)上并購(gòu)類融資才逐漸閃現(xiàn)民企身影，且單筆授信額度較大。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企獲得并購(gòu)貸款融資，有利于從整體上改善出險(xiǎn)房企資金緊張局面。這也符合金融機(jī)構(gòu)喜好，不管是央企還是民企，這些房企目前財(cái)務(wù)相對(duì)安全，有能力去收購(gòu)出險(xiǎn)房企。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有逾16家房企獲各銀行并購(gòu)貸額度超過(guò)1900億元，美的置業(yè)、碧桂園、華潤(rùn)置地分別以370億元、350億元、200億元的并購(gòu)融資額度位列前三。五礦地產(chǎn)、瑞安、保利發(fā)展、旭輝控股、新希望地產(chǎn)等房企獲得并購(gòu)融資額度均超過(guò)百億大關(guān)。給予房企支持力度最大的是招商銀行，發(fā)放了高達(dá)540億元并購(gòu)貸融資額度。

“銀行給予部分優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)貸款額度，主要是讓這些房企收購(gòu)與出險(xiǎn)房企合作的項(xiàng)目，以免受出險(xiǎn)企業(yè)拖累?！蹦撤科髢?nèi)部人士說(shuō)，目前收購(gòu)大多傾向于項(xiàng)目端，很難出現(xiàn)類似此前融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)包、萬(wàn)科收購(gòu)廣信資產(chǎn)包這樣的大型收并購(gòu)案例。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，當(dāng)前各大房企在獲得并購(gòu)貸款額度后，總體持謹(jǐn)慎態(tài)度。從項(xiàng)目收購(gòu)情況來(lái)看，一類是收購(gòu)雙方前期已有項(xiàng)目合作關(guān)系，另一類是在監(jiān)管部門相關(guān)政策支持下推進(jìn)的針對(duì)出險(xiǎn)房企的合作項(xiàng)目收購(gòu)。具體到操作層面，更多的是以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的項(xiàng)目交易為主，短期較難出現(xiàn)并購(gòu)潮。

這也在市場(chǎng)中得到了印證。

以美的置業(yè)為例，其先后從花樣年、雅居樂(lè)等房企手中攬下部分合作項(xiàng)目的剩余股權(quán)，還從正榮地產(chǎn)接過(guò)了長(zhǎng)沙美的正榮濱河苑項(xiàng)目50%股權(quán)、天津和筑梅江項(xiàng)目51%股權(quán)、無(wú)錫正榮美的云樾51%股權(quán)。

美的置業(yè)董事會(huì)主席郝恒樂(lè)表示，美的置業(yè)收并購(gòu)首先著眼于自己合作的項(xiàng)目，尤其是合作方出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不順利的。公司收并購(gòu)項(xiàng)目主要通過(guò)并購(gòu)貸解決并購(gòu)資金，年內(nèi)美的置業(yè)已累計(jì)獲各銀行并購(gòu)貸額度370億元，有良好的投資回報(bào)才會(huì)選擇去收購(gòu)。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)并購(gòu)貸釋放規(guī)模已超千億元，行業(yè)收并購(gòu)正在提速，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多項(xiàng)目展開(kāi)股權(quán)交易。

并購(gòu)潮未起

“公司對(duì)收并購(gòu)態(tài)度非常積極，一旦項(xiàng)目成熟，并購(gòu)貸可以隨時(shí)啟動(dòng)?！比A潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥表示，公司收并購(gòu)主要面向項(xiàng)目端，不考慮平臺(tái)股權(quán)端的收并購(gòu)，且要對(duì)比收并購(gòu)標(biāo)的以及招拍掛市場(chǎng)項(xiàng)目的收益回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)。

這也是華潤(rùn)置地尚未有實(shí)際動(dòng)作傳來(lái)的主要原因。

從中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等房企接盤出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的動(dòng)作來(lái)看，多以合作標(biāo)的為主。例如，融創(chuàng)將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)，以14億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓予合作方華發(fā)集團(tuán)；中海地產(chǎn)斥資37億元從雅居樂(lè)、世茂手中獲得昔日總價(jià)“地王”廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目控股權(quán)，持股提升至73.33%成為最大股東；越秀金控出資2億元收購(gòu)花樣年重慶渝北區(qū)項(xiàng)目等。碧桂園對(duì)現(xiàn)有合作的80個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，已完成35個(gè)項(xiàng)目收并購(gòu)，還有30個(gè)左右已基本確定。

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，一些企業(yè)在收并購(gòu)時(shí)主要考慮自身與出險(xiǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對(duì)于收購(gòu)方而言在運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)安排、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等方面都有一定預(yù)期管理。另一方面收購(gòu)合作方項(xiàng)目，實(shí)際上也是對(duì)自身“自救”的行為，出于安全性考慮，避免合作項(xiàng)目出現(xiàn)更多問(wèn)題。

“行業(yè)內(nèi)的共識(shí)就是先做合資公司項(xiàng)目中的股權(quán)收購(gòu)，我們沒(méi)拿到并購(gòu)貸，是自己墊資收回了出險(xiǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目中的股權(quán)，價(jià)格博弈了很久，現(xiàn)在都改成了我們自己的案名。”華東某房企內(nèi)部人士說(shuō)，目前市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在逐漸增多，加上政策、銀行多方支持，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企會(huì)加快拉開(kāi)并購(gòu)潮序幕。

據(jù)記者觀察，雖然并購(gòu)貸融資額度不斷上漲，但對(duì)于出險(xiǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)還是持審慎態(tài)度，真正收并購(gòu)交易落地并不多。

“博弈點(diǎn)的關(guān)鍵在于資產(chǎn)價(jià)格?！瘪R泓說(shuō)，政策導(dǎo)向應(yīng)更多發(fā)揮市場(chǎng)的作用，通過(guò)市場(chǎng)化手段，擴(kuò)大直接融資渠道，引導(dǎo)有條件金融機(jī)構(gòu)參與到化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程當(dāng)中，逐步緩釋房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

保利發(fā)展管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司將積極關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)，但不追求在收并購(gòu)上一定要完成具體的投資金額和項(xiàng)目數(shù)量，在項(xiàng)目研判上會(huì)更加謹(jǐn)慎。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易規(guī)模為337億元。另有數(shù)據(jù)顯示，被房企擺上貨架的已售、待售資產(chǎn)就超3200億元量級(jí)，僅佳兆業(yè)和世茂這兩家待處置資產(chǎn)總值就超千億元，除地產(chǎn)項(xiàng)目外，涉及文旅、酒店和多元化業(yè)務(wù)。

“我們還是在積極處置資產(chǎn)來(lái)緩解流動(dòng)性困難，擺上貨架的清單很多，不管核心資產(chǎn)還是低效資產(chǎn)，關(guān)鍵在于價(jià)格?！蹦吵鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士說(shuō)。

為什么收并購(gòu)風(fēng)潮未能大規(guī)模啟動(dòng)？

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，當(dāng)下收并購(gòu)市場(chǎng)基本處在“雷聲大雨點(diǎn)小”狀態(tài)，一是由于市場(chǎng)尚未回暖，行業(yè)信心尚待恢復(fù)而導(dǎo)致房企謹(jǐn)慎入市所致；二是出險(xiǎn)房企愿意出讓的項(xiàng)目都不是核心資產(chǎn)，好的項(xiàng)目要留下借以實(shí)現(xiàn)自身“翻盤”，更不會(huì)折價(jià)出售，這直接導(dǎo)致計(jì)劃出手并購(gòu)的房企只能攜資等待出險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入清算程序后再下場(chǎng)獲得相對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，所以在行業(yè)信心恢復(fù)和出險(xiǎn)企業(yè)大面積進(jìn)入破產(chǎn)清算之前不會(huì)有并購(gòu)潮出現(xiàn)。

肖云祥認(rèn)為，房企出于安全考慮普遍持觀望態(tài)度，疊加有的出險(xiǎn)企業(yè)不愿意拿出核心資產(chǎn)以及交易雙方的價(jià)格預(yù)期差距都導(dǎo)致了收并購(gòu)延遲。理論上并購(gòu)貸擴(kuò)容有利于出險(xiǎn)企業(yè)緩解資金壓力，實(shí)際上要看“上架”資產(chǎn)是否受買家青睞，交易對(duì)價(jià)是否滿足資金鏈需求。按照預(yù)期市場(chǎng)上的并購(gòu)潮將會(huì)出現(xiàn)。

“并購(gòu)項(xiàng)目比傳統(tǒng)拿地復(fù)雜很多，現(xiàn)在有些項(xiàng)目外面看起來(lái)很好，但是盡調(diào)之后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題特別多，所以還是比較謹(jǐn)慎地推進(jìn)。”招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰說(shuō)。

中信證券認(rèn)為，雖然并購(gòu)債務(wù)融資工具政策落地改善了部分房企融資環(huán)境，但并不會(huì)如市場(chǎng)所期望的那樣直接利好出險(xiǎn)企業(yè)，甚至出現(xiàn)國(guó)企收購(gòu)民企以降低風(fēng)險(xiǎn)的景象。對(duì)于民企而言，本輪房企并購(gòu)潮過(guò)后，存活下來(lái)的或?yàn)閮煞N類型的民企，一類為龍頭民企，另一類為前期未激進(jìn)擴(kuò)表、有資產(chǎn)且具備一定現(xiàn)金流能力的小型房企。